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长租公寓暴雷的“两重罪”

| 2020-10-06




文/DoNews专栏作者杨静
图/IC Photo
“你看上了平台的利息,平台却盯上了你的本金。”这是曾经P2P暴雷潮的时候一句经典的总结,如今长租公寓似乎也要走上P2P的暴雷路了。

自8月下旬以来,在广州、上海、杭州、武汉、成都等地接连爆出长租公寓运营企业跑路、资金链断裂等消息,租客无法租房,房东收不到房租,对此,多地监管部门也是出台了对应的监管政策和租房风险提示公告等,一时间让资本如火如荼的长租公寓行业蒙上了一层阴影。

一重罪:资本盛宴的“租金贷”

长租公寓租金贷的问题并不是今年才爆出的,早在一两年以前,关于租金贷的问题就已经引发行业的舆论讨论了,并且租金贷的并不只是哪些中小玩家在玩,像自如、蛋壳这些长租公寓市场的头部企业同样玩的不亦乐乎。

长租公寓运营企业对于租金贷的宣传角度是,解决年轻人或者刚刚就业的人群租不起房的问题,通过贷款杠杆的模式让租房者先租到,之后再逐月向金融机构归还房租,这让原本只有租房平台和租房客两方的交易增加了金融机构这一主体。从出发点上看,这不仅解决了刚刚步入社会年轻人居住门槛较高的问题,同时扩大了长租公寓运营方的潜在市场范围,金融机构又获得了在较低风险条件下不错的收益,应该是一个三方共赢的生意。

但逐利的资本却在金融杠杆中看到了更为丰厚的收益,长租公寓本是一个线上平台化的二房东,在传统模式中平台赚的是租客和房东之间的租金差,但金融杠杆进去后,完全不一样了,租客通过金融机构向租房平台一次性支付了整个租约周期内的租金,相当于平台一次性收到了一大笔的资金,但向房东依然是按月支付租金,拓展的房源越多,那么这个资金池的规模也就越大,而这是一笔巨额的无息贷款啊。支付宝早期可以利用7天的三方担保期况且都可以发展壮大,更何况这个资金周期是一年或者更长。这就是为何哪些租房平台在不遗余力的推荐你去办理租金贷,且价格还更便宜的根本原因。

其实这样的模式并非长租公寓行业首创,在其它的轻资产领域,成功者不胜枚举,教育培训行业似乎更为明显,在国内教育行业富豪排行榜榜首的并不是俞敏洪这些网络红人,而是中公教育、华图教育的这些看似不起眼的玩家。他们在看似公考领域成功,但真正支撑其财富的是金融模式的运用。在万人独木桥的公考路上,考上的人肯定是少数,所以这些公考机构最大的目标并不是让让辅导的每一个都考上,而是如何让更多的人参加公考培训,高额协议班模式的诞生和金融分期班分别解决了公考考生资金投资打水漂的顾虑和学费昂贵带来的高门槛。这个模式和长租公寓租金贷模式可以说如出一辙,中公和华图也正是依靠此模式才站在了教育行业的巅峰。看着前辈们的成功,由此也演化出来了长租公寓行业的第二大顽疾。

二重罪:高进低出、长收短付

行业模式逐渐清晰之后,所有的玩家就已经不在乎租一套房到底能不能带来收益,只要自己能拥有更多的房源,自己的优势就更明显。即使是亏损的,也可以通过资金的时间差来打平亏损额。只要坚持到自己垄断市场的那一天,想要盈利只需一个翻手的动作就可以完成。

这样思潮驱使下,两年以前整个长租公寓行业开始了疯狂的高价收房占市场的模式,然后再低价出租给租客,看似赔本的买卖,背后支撑的都是金融,长租公寓一方面不断获取到风险注入的资本,通过自己大量的债权合同还可以打包到资本市场二次融资,这已经完全变成了金融,租房只是成了后面所有链条反应的药引子。

特别声明:本文为DoNews签约作者原创,文章版权归原作者及原出处所有。转载请联系DoNews专栏获取授权。(有任何疑问都请联系idonews@donews.com)

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